Что делать когда пропущенны сроки строительства дома?

Самая распространённая проблема.

Вам обещают каркасный дом «под ключ» за 2 месяца, мол винтовые сваи, каркас, крыша раз и все готово. На деле эти сроки могут быть увеличены вдвое.

Тут несколько причин, фирма уже пустила в оборот ваши денежные средства и ей не на что строить дом (или следующий этап) и ждет поступления новых денег с другой сделки, не хватает персонала (к примеру вы встали на этапе электрики и месяц дом просто так стоит и ждет чуда), нет обещанной бригады для вашего дома и застройщик судорожно её ищет (хотя на стадии заключения договора рассказывал что в компании более 10 бригад и ваша уже ждут вас) и т.д.

В договоре подряда указываются начальный и конечный срок выполнения работы. К примеру, вы начали 1 ноября (за 4 месяца дом «под ключ»), то есть примерно 1 марта, ну берем в оборот праздники, ужасные погодные условия, добавим еще две недели, в середине марта ваш дом должны сдать.

По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Отношения по поводу услуг постройки домов, попадают под нормы, регулирующие строительный подряд, которые регулируются статьями 740-757 ГК РФ.

Строительный подряд подразумевает, что подрядчик должен совершить постройку, либо другие строительные услуги за определенный срок, а заказчик должен обеспечить для этого необходимыми условиями. В основном это означает свет, воду, подъезд к участку и своевременную оплату.

Важным документом является техническая документация и смета, которые регулируются статьей 743. Таким образом, подрядчик должен будет производить все свои работы в точном соответствии с закрепленной документацией.

Если подрядчик во время работы обнаружит, что некоторые моменты указанные в технической документации не соответствуют смете (тоесть требует увеличенния затрат), то он должен будет сообщить обо всем своему заказчику.

Если заказчик не ответит на обращение (срок – 10 дней в соответствии с пунктом 4 статьи 743), то подрядчик должен приостановить работы, а заказчик должен будет возместить ущерб за простой работы. Между тем закон защитил права заказчика на тот случай, если подрядчик все неправильно учел. В таком случае, если заказчик сможет доказать тот факт, что никаких дополнительных средств и работ не нужно для нормальной работы, то освобождается от компенсации.

Говоря проще, если у вас начинают требовать самому докупить не хватающего материала, пиломатериала или просто гвоздей, вы не обязаны бежать и покупать. Вы полностью оплатили стоимость дома, и застройщик обязан сам компенсировать это за свой счет (если это не прописано в договоре).

Если появился вопрос по поводу дополнительных работ, то подрядчик по-большому счету не может отказаться от работы, если только не может ее выполнить в связи с недостатком профессиональной квалификации, либо по причинам, которые не зависят от него.

Но это касается именно дополнительных работ, если же подрядчик заранее знает, что он не сможет выполнить все работы в связи с недостатком опыта, то он должен сообщить об этом заранее, иначе возникнет спор между сторонами.

ГК РФ в статье 332 определяет понятие законная неустойка

Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" в статье 28 указывает на последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг).

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа.

Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). 

Таким образом, Вам необходимо определиться с суммой, подлежащей взысканию с исполнителя за просрочку работ по договору. Возможно, что просрочка и будет составлять сумму примерно в 20% от цены договора, тогда Вам не нужно будет оплачивать окончательный расчет, эта сумма будет взаимозачетом засчитана в качестве Вашей компенсации.

Вам также необходимо закрыть договор (он не является оконченным в настоящее время), как правило, это делается по Унифицированным формам КС- 2; КС- 3 (акты выполненных работ и стоимости произведенных работ).

Как раз это и будет являться доказательством просрочки. У Вас есть срок, определенный в договоре и акты фактического исполнения договора. Это и есть доказательство просрочки.

Необходимо внимательно читать договор и пункт об ответственности сторон, к примеру. Вам предлагают: за  нарушение окончательных сроков строительства более чем на 5 рабочих дней, застройщик по требованию заказчика уплачивает ему пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на дату просрочки, от стоимости невыполненного застройщиком объема работ за каждый день просрочки.

То есть получается, у вас стоит дом больше 30 дней, без движения, вам это надоедает, и вы хотите расторгнуть договор и подать в суд, вы должны составить акт о выполненных работ и стоимости произведенных работ, остаток и будет той суммой, которую вам обязаны вернуть + от этой суммы вы также взыскиваете за простой. К примеру, сумма остатка строительства 2 мил. руб. считаем по формуле.

• Сумма просроченной задолженности
• Ставка рефинансирования (7,5%)
• Пеня 1/300 (0,003333)
• Количество дней просрочки.

2.000.000 х 7.5% х 1/300 х 30 = 15.000 рублей (эта сумма неустойки набежала за 30 дней просрочки).

Другими словами, оно того не стоит. Больше времени и сил потратите на суды.

Проще расторгнуть договор и обязать вернуть полную суму, а также взыскать компенсацию.  В таком случае, вы обращаетесь к адвокату, объясняете ситуацию, адвокат подает документы в суд. Суд назначает экспертизу, на экспертизу выносится три вопроса:

• Были нарушены сроки строительства?
  Эксперт зафиксирует (в первую очередь, для суда), что подрядчик не завершил строительство дома в установленный договором срок.
• Объём проделанных работ и что необходимо доделать?
  Эксперт, установит объем проделанной работы, недоделок.
• Качество выполненных работ?
  Эксперт проверит качество выполненных подрядчиком работ, возможно признает дом не пригодным для жилья в связи с многочисленными нарушениями.

Далее суд обязан взыскать денежные средства в полном объеме с недобросовестного застройщика.